福州离婚律师解读：2016福州法院关于房屋婚后共同还贷及增值补偿款计算方式最全解析
夫妻一方婚前购房并登记在自己名下，婚后共同还贷的，离婚时如何分割？依据法律规定，若双方不能协商一致的，则将房产判归产权登记一方所有，并由该方就双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，对另一方予以补偿。那么，如何计算双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值呢？因法律并未对此予以明确规定，各地法院采用的计算方式亦有所区别。有鉴于此，本文给合办案实务经验，就福州市地区法院所采用的计算方式整理如下。
一、法律依据
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第十条规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”
二、福州地区法院计算方式
以下均以此数据进行对比：陈某婚前购买房屋一套，购房款100万，首付30万，贷款70万，贷款期限为20年即240个月，每月偿还贷款4583.3元（其中本金2916.7元，利息1666.6元），陈某还贷100个月后，与李某结婚，双方婚后共同还贷100个月后，离婚。离婚时房屋现值为300万元，贷款余额183340元（本金116660元，利息66680元），结婚时评估价为200万。
1、共同还贷本息÷（房屋总价款＋已还利息总额）×房屋现有价值×50%（举例即为：【4583.3×100÷（1000000+1666.6×200）×3000000】÷2=515626.4）
案例：福建省平潭县人民法院(2015)岚民初字第900号《原告魏某甲诉被告李某某离婚纠纷一审民事判决书》
法院观点：从双方登记结婚之日即2009至9月30日至2015年9月25日法庭辩论终结前共还贷72个月合计195594.64元。对原告所占的10%份额，用夫妻共同财产还贷所支付的款项为195594.64元×10%=19559.46元。第二次庭审中，经协商，原、被告双方均同意按每平方米10000元计算讼争房屋现有价值，即讼争房屋现有价值为90.51平方米×10000元／平方米＝905100元，则双方婚后共同还贷所支付的款项及其相对应的增值部分=婚后用夫妻共同财产还贷所支付的款项÷（房屋总价款＋已还利息）×房屋现有价值=19559.46元÷（540093元＋108810.59元）×905100元＝27281.81元。
《中华人民共和国婚姻法》第三十九条规定：“离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十条规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”本案原、被告双方对婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分的分割无法达成协议，根据婚姻法第三十九条第一款规定的照顾女方权益的原则，本院酌定原告应对被告补偿的数额为27281.81元×60%＝16369元。
2、共同还贷本息÷（购房总价款+全部贷款利息总额）×房屋现值×50%（举例即为：4583.3×100÷（1000000+400000）×3000000×50%=491067.9）
案例：福建省福州市中级人民法院 (2015)榕民终字第974号《林某甲与林某乙离婚纠纷二审民事判决书》
法院观点：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十条的规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”，本案讼争房产，即福州市晋安区新店镇金城商贸中心西侧金城住宅小区24#楼402单元房屋，系林某甲于1999年12月1日婚前个人购买并支付首付款，产权登记在林某甲名下，婚后用林某甲与林某乙夫妻共同财产还贷，现双方对房产的分割无法达成协议，因此原审判决讼争房产归产权登记人林某甲所有并无不当，本院予以确认。第三，讼争房产原购房总价款138922元，现评估值为902800元，婚后双方共同还贷数额为58765元，所以林某甲应向林某乙支付的房屋共同还贷及增值部分的补偿款为58765元÷138922元×902800元÷2=190945元，原审法院计算无误，本院予以认可。
注：对于房屋总价款的认定，福州中院亦根据不同案例情况多出了相应的解释：购房总价款=首付款+婚前还贷本息+共同还贷本息+尚余未还贷款本息=购买价+全部贷款利息总额（具体可详见福建省福州市中级人民法院(2014)榕民终字第2787号《徐某诉黄某甲离婚纠纷一审民事判决书》。
三、福州离婚律师蔡思斌解析
2014年11月17日，北京市高级人民法院民一庭作出了《关于明确离婚时房屋补偿计算标准的通知》规定：“ 人民法院在审理离婚案件中，根据《最高人民法院适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第十条规定，判决由产权登记一方对另一方进行补偿时，应当查明婚前签订合同支付首付款、银行贷款及还贷、产权登记、夫妻共同支付款项、财产增值、尚未归还贷款情况。产权登记一方对另一方进行房屋补偿的计算公式为：房屋补偿款=夫妻共同支付款项（包括本息）÷（房屋购买价＋全部应付利息）×房屋评估现值（或夫妻认可房屋现值）×50%。”此后，此种方式即被广泛流传，多地法院亦纷纷效仿，但因其并非法律法规，尚不属于必须遵守之规定，因此仍然无法改变各地法院计算方式不统一的局面。
但综观上述案例即可得知，福州市中院亦是采取上述计算方式，可以说，此种方式属目前较为主流的一种计算方式。
而另一方面，因为此类案件还存在一种情况，即婚前产权登记一方已经独自还贷一段时间的，也就是说其购房之日至结婚登记之日已有一段时间，房屋亦有相应的增值的情况。对于此种情况，婚前增值是否应当扣除？实务中，亦有法院采取：共同还贷本息÷购房总价款（含贷款利息总额）×（房屋现值-结婚时房产价值）×50%的计算方式，如此，即可保障产权登记一方婚前增值部分的权益。
因此，对于此种案件的当事人来说，应当事前对此了解，并据此提前做好工作方能更好的保障自身合法权益。
福州离婚律师蔡思斌
2016年11月7日